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29/08/2008

Le paysage beaujolais en danger.

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LE PAYSAGE BEAUJOLAIS AUX MAINS DES LOTISSEURS ET DES PROMOTEURS

  

Le Beaujolais est fortement convoité par les promoteurs immobiliers, par sa situation proche de Lyon, Villefranche et Mâcon, proche de l’axe de la vallée de la Saône le long de laquelle se sont greffés l’autoroute A6 et le TGV. Les secteurs sensibles sont ceux sur lesquels un PNR  ne peut être programmé pour plusieurs raisons : la culture intensive de la vigne, et une urbanisation déjà envahissante.

Il s’avère que la mise en place des PLU peut avoir des effets pervers. Quand les terrains à bâtir sont bien localisés, les aménageurs de toutes sortes peuvent alors prendre contact avec les propriétaires, leur faire une offre alléchante et acheter les terrains en question, quitte à les geler si le marché venait à fléchir, en attendant des jours meilleurs.  L’aménageur  doit demander des autorisations de raccordement de réseaux que la commune peut refuser. La commune peut imposer un cahier des charges plus ou moins contraignant selon les objectifs poursuivis.

Nous pouvons nous poser deux questions :

 

a) pourquoi des lotissements ?

Parce qu’il est moins coûteux de faire des réseaux pour une grande quantité de maisons que pour une seule, que  le lotisseur achète la (es) parcelle (s) entière(s) même si elle est très grande.  Plus la parcelle (cadastre) est grande, plus il pourra y mettre de maisons. Jusqu’à présent, la commune pouvait imposer une surface minimum à chaque lot. Dorénavant, il n’y aura plus de surface minimum afin d’augmenter la  densification de la population.

 

b) pourquoi, nos collines se couvrent-elles de maisons (ou pavillons) toutes les mêmes ?

Une fois le terrain aménagé par le lotisseur (réseaux et division en lots), chaque lot est vendu et le nouveau propriétaire va choisir la maison qu’il veut sur catalogue auprès de spécialistes de vente de maisons. Il pourra faire des modifications moyennant suppléments de prix. Les modèles proposés se ressemblent tous. L’impératif est de ne pas coûter cher. Les constructeurs passent des marchés avec les producteurs de matériaux sur une grande échelle afin de réduire les coûts. L’intervention d’un architecte n’est pas nécessaire pour une maison de moins de 170m2, (au-delà elle est obligatoire). Donc, l’homme de l’art est éliminé même si on couvre une colline de 30 maisons de 120 m2 sur un lot de 500 m2 , soit 120X30= 3.600 m2 de surface bâtie et 500X30= 15000 m2 de terrain. Seul, l’assistance d’un géomètre est nécessaire.

Ce phénomène envahit toute la France, surtout près des grandes et petites villes. Le relief beaujolais en partie composé de collines regardant la vallée de la Saône rend notre pays particulièrement sensible à ce type d’urbanisation qui a tendance à remonter des Chères à Tarare, de Belleville à Beaujeu, de Villefranche au Perréon, de Macon à Jullié (pour l’instant).

 

Voici la liste des terrains qu’aménage le groupe Capelli, un des premiers groupes nationaux en tant qu’aménageur-lotisseur, en Beaujolais (au 22 07 2008) :  Le Coteau des Vignes  à St Didier de Beaujeu : 6 lots

                                    Le Coteau du Moulin à Chénelette : 6 lots

                                    Le Coteau des Etoux à Beaujeu : 17 lots

                                    Les Jardins de Bastien à Beaujeu : 31 lots

                                    Les Jardins de Clarisse à St Etienne des Oullières : pas d’infos

                                    Le Clos de Graveton à Jarnioux : pas d’infos

                                    Les Roches à Lamure sur Azergues : 7 lots

                                    Les Terrasses des Vachères à Lachassagne : 9 lots

                                    Bassieux à Anse : 5 lots

                                    Le Clos de Mélanie à Chazay d’Azergues : pas d’infos

                                    Le Clos St Mathieu à Lozanne : 23 lots

                                    Le Clos de la Treille à Chessy : 7 lots

                                    Les Jardins de Campy à Tarare : pas d’infos

 

Soit uniquement pour Capelli au minimum  111 petites maisons à peu près identiques sur le Beaujolais dans un avenir très proche. 

 

Nexity, un des plus grands groupes promoteurs de France, est aussi aménageur : en Beaujolais, il a 3 programmes :

                                    Le Val Parc à Belleville, route des Villards : 36 lots

                                    Le Panorama à Blacé : 12 lots

                                    L’Orée des Vignes à Blacé : 10 lots

 

De nombreux aménageurs de moindre importance (voire petits) font des réalisations dans le Beaujolais :

                                     les terrasses de Beauval à Saint Jean d’Ardières : l’aménageur est Urba-Concept  à St Symphorien d’Ozon,

                                    à Odenas, la SICIM SPA (Lyon) assure l’aménagement d’un lotissement de 6 lots.

 

Au prix d’un effort financier assez considérable, la commune peut elle-même aménager un terrain à bâtir et rester maître de son urbanisation.

 

Voici une liste non exhaustive de promoteurs de petites maisons dans la région. Chaque promoteur propose différents modèles. Elles se ressemblent toutes, parce qu’elles sont faites sur une grande échelle au moindre coût, rendement exige. Chaque promoteur rajoute quelques variantes pour attirer sa propre clientèle.

 

Axial Maisons, Lyon, Bourg en Bresse, Bourgogne : modèles : libre horizon, un jour ici, songe d’été, mélodie de printemps, rayon de soleil, alexia 1, symphonie florale, caresse du temps.

Maisons Patrimoine, Lyon : modèles : acacia, frêne, hêtre, chêne, bougainvillier, érable, lilas, saule, oranger.

Arlogis, Villefranche sur Saône, du Groupe Perspectives, 16 implantations en France.

Clairlogis, Villefranche-sur-Saône.

Maisons et Traditions, région Rhône-Alpes, modèles : amarylis, albizzia, Silène.

Maisons de Pays,  Limonest, modèles : bodéga, bastide, margeride, mirande, cassandre, chaumarègue, guisine

Demeures Rhône-Alpes, Chaponnay

Les Demeures Caladoises, Villefranche-sur-Saône, 5 modèles témoins sur le département du Rhône

Maisons Exclusives, Villefranche-sur-Saône

Les maisons Angélique, Luzinay (38)

Maisons Libre-concept, Bron, modèles : hêtre, star, coquelicot, jonquille, lavande, bastide, iris, twister, alizé, mistral

Maisons Malines, Belleville sur Saône, modèles :inès, marina, léa, vénus, estelle, audrey, lucile

Maisons Floriot, Villefranche-sur-Saône, modèles : agate, albatre, ambre, améthyses, diamantine, émeraude, étoile, malachite, onyx, opaline, saphir, tourmaline, turquoise.

 

Souvent il y a accord entre l’aménageur et le promoteur de maisons de telle sorte que celui qui a acheté un lot est orienté vers tel promoteur. Ainsi  celui qui achète un lot aux  « terrasses de Beauval » à Saint-Jean-d’Ardières devra choisir dans les modèles proposés par  « Maisons et Tradition » et « Maisons de Pays ».

Parfois, on propose une maison « clé en main ». Ainsi, les 8 lots des « coteaux de Nizy » au Bois d’Oingt.

 

Réflexions

On est dans une logique de rentabilité. Il faut que les grands groupes vivent et augmentent chiffres d’affaires et  bénéfices (Capelli, Nexity). Il ne s’agit pas de répondre à une demande mais de susciter la demande (venez vivre dans la maison de vos rêves).  Nos collines sont livrées à la macro-économie. Les analyses et propositions du SCOT tergiversent entre la macro-économie  (d’ici 2030, il faudrait 40.000 nouveaux logements) et le respect du territoire. Le grand perdant, c’est le Pays.

Cette forme d’urbanisation à coup de lotissements traduit une indigence intellectuelle grave de la part des élus. Aucune réflexion ne sous-tend ce genre d’urbanisation.

La plupart des nouveaux habitants sont là par hasard. Il leur faudra deux voitures. Les routes vont devenir insuffisantes. Tous ceux qui vivent au bord de ces routes autrefois tranquilles vont se retrouver au bord d’une voie au bruit incessant. Il faudra accompagner en voiture les enfants pour leurs nombreuses activités périscolaires. Les week ends sont perturbés par le barbecue du voisin ou la tondeuse d’un autre sans parler des aboiements intempestifs du chien d’à côté. Le regard des autres peut être ressenti comme inquisiteur. Le rêve peut tourner au cauchemar. Le logement en lotissements tels qu’ils sont conçus aujourd’hui conduit à un individualisme inhumain.

Il nous semble que l’équipe communale avec les  habitants doivent repenser un mode de vivre ensemble, en partant d’objectifs clairement définis. Certains élus ont la volonté de s’opposer au principe du lotissement. Ainsi la commune de Saint-Vérand a inscrit dans les objectifs de son PLU : « toutes opérations d’urbanisation d’ampleur, notamment les lotissements seront évités ».

 

Et vous, qu’en pensez-vous ?

 

                                                                                                 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Commentaires

Il n'y a pas que des mauvaises nouvelles. Le lotissement Capelli -18 maisons - de la Montée des Etoux à Beaujeu est annulé ( pour l'instant !) par manque d'acheteurs. L'augmentation des produits pétroliers, même si elle malmène notre porte-monnaie, est notre meilleure alliée. Avec le coût des déplacements et la crise des subprimes, les banquiers deviennent extrêmement frileux, notamment pour les primo accédants qui sont à la limite du taux d'endettement acceptable.
L'actualité nous le prouve, les lotissements à la méthode Capelli sont intolérables et déjà dépassés. Nous en convenons tous. Mais nul ne peut reprocher à un jeune couple (ou moins jeune!) de vouloir s'installer dans ses murs et toute action qui tendrait à les en dissuader relèverait d'un protectionnisme malsain et déplacé. Par ailleurs, on sait que les procédures contre les promoteurs sont souvent longues, coûteuses et vaines.
Attachons-nous plutôt à proposer des alternatives à la crise du Beaujolais, à l'arrachage des vignes et à l'urbanisation à outrance afin de maintenir et développer les activités économiques indispensables pour pérenniser et faire vivre nos villages: valorisation et réhabilitation des centres anciens et des logements vétustes, rénovation des ruines rurales, projets innovants à taille humaine et intégrés au paysage, promotion d'une agriculture repensée et adaptée au terroir, développement des activités et structures touristiques...
Les idées et les bonnes volontés ne manquent pas pour faire rayonner à nouveau le Beaujolais et inventer un nouveau "mode de vivre ensemble", comme vous le dites très justement dans votre conclusion. Encore faut-il ne pas les écarter pour d'obscures raisons personnelles et raisonner en terme de projet à court, moyen et long terme. Nos élus en sont conscients, fort heureusement.

Il est grand temps en Beaujolais de remplacer le "mur des Lamentations" par le "mur des propositions".

Laurent Morel
Beaujeu

Écrit par : Morel laurent | 04/09/2008

Bonjour
Je lis vos commentaires peu elogieux sur les lotissements de votre région. S'il y a du vrai dans vos propos ( je déplore la mediocrité d'un trop garnd nombre d'opérations ), je souhaite vous faire savoir que notre sté, qui est l'un des principaux aménageurs de la région ( nous travaillons uniquement sur 01/69/42/38 ), a pour souci de réaliser des opérations de qualité.
L'un des moyens d'y parvenir est précisément de travailler avec des constructeurs pour éviter les"boites à chaussure" construites par des marchands de maison indignes. Donc aux terrasses de Beauval, nous avons établi un c charges avec 4 constructeurs ( et non 2 ) en imposant clotures vegetales, enduits grattés ou talochés, tuiles vieux toit, ... Sans doute peut on faire mieux, mais vous interrogerez les 52 familles qui habitent ce lotissement et vous constaterez leur satisfaction.
Libre à vous de croire qu'il faut cesser d'urbaniser. pour ma part je crois qu'il faut cesser d'urbaniser n'importe comment, mais urbaniser tout de même. Car c'est tout simplement necessaire. Tous les spécialistes l'affirment, il faut construire 400 à 500.000 logements neufs par an en France. Et 80% des français préfèrent l'habitat individuel.
Par ailleurs, dire que la suppression des minimums de surface est une mauvaise idée est surprenant. Cette disposition de la loi SRU a pour but de réduire l'étalement urbain en densifiant davantage, idée developpée par le mouveme,t écologiste depuis fort longtemps... à juste titre. La densité n'est pas synonyme de médiocrité, bien au contraire.
JP PERROT. URBA Concept
www.urba-concept.com

Écrit par : Perrot jean pierre | 30/10/2008

L'analyse faite par Mme I. Brossard est fondée sur une observation sagace et référencée qui ne peut être niée par quiconque ouvre les yeux sur notre environnement. Comme toute généralisation elle sous entend et admet les nuances que des personnes impliquées tel M. JP Perrot, revendiquent semble t-il de bonne foi. Néanmoins si nous voulons positiver selon l'appel de M. L Morel, le bon sens va à la sauvegarde d'un patrimoine réaménagé de manière harmonieuse. En limitant la distribution des logements nouveaux aux besoins économiques réels (pas d'anticipation) et aux moyens d'implantation de qualité (pas d'impasse économique), nous devons réduire l'urbanisation aux agrégats socioéconomiques réels ou latents.
Un habitat réservant 250 m2 de terrain pour 100 m2 bâtis n'est pas forcément disgracieux selon son architecture et le rapport à son environnement urbain. Lorsque le voisinage est peuplé d'immeubles de bonne facture, verticaux de 4 étages minimum, ce ratio permet encore de ménager quelques espaces verts sympathiques. La qualité de la construction faisant le reste, un tel habitat, fonctionnel, peut devenir plaisant au plus grand nombre en réduisant ses déplacements. Le problème est alors celui des polarités de fixation et de développement urbain.
Il me semble qu'entre ces deux politiques d'aménagement des nouveaux habitats (campagne préservée et villes étoffées humainement), un hébergement satisfaisant la demande pourrait-être trouvé.

Écrit par : Georges Riche | 01/11/2008

paysage et crues
le Progrès du 14 novembre est bien laconique sur les causes de l'affaissement du terrain sur lequel a été batie en 2007 la maison de la famille Ettouhami dans le lotissement Capelli de Graveton à Jarnioux.

Écrit par : Braymand | 18/11/2008

J'ai lu avec beaucoup d'intérêt les différents propos, je les partage en grande partie, même si je conteste la phrase sur l'indigence intellectuelle des élus. Si on veut prendre des responsabilités, il faut se faire élire. Lorsque le suffrage universel a tranché, il faut respecter le résultat, c'est le fondement même de notre démocratie.

J'apporte quelques remarques:

+ tous les grands vignobles français ont une capitale et une politique touristique forte. Le Beaujolais est un grand vignoble, quelle est sa capitale? Quant à l'ambition touristique, elle s'oppose frontalement à une urbanisation forte. En tant que maire de Fleurie j'applique cette donnée de base et nous ne prévoyons aucune urbanisation excessive. Pour cela, il suffit de faire un PLU adapté.

+ il faut arrêter en France de faire de la maison individuelle un objectif pour tous. A un stade de sa vie (premier logement, personnes âgés) , on doit admettre de vivre en appartement, c'est une nécessité. Sinon la capellisation de nos campagnes est pour demain.

+ tant qu'il y a des maisons vides ou inhabitées dans les villages, les hameaux, on ne doit pas pouvoir donner de permis de construire pour des constructions neuves. Il faut que les coeurs de nos villages vivent. C'est l'un des fondements d'une politique touristique cohérente et cela doit être une priorité pour les élus locaux. Les bailleurs sociaux (HBVS, OPAC) s'impliquent dans des restaurations de qualité dans les villages du Beaujolais.

+ pour éviter l'urbanisation galopante de certaines communes, il me semble souhaitable d'engager des réflexions constructives en utilisant certaines expertises, comme celles du CAUE. La réponse à la crise du logement ne doit pas être exclusivement la maison individuelle.

Voilà quelques réflexions d'un élu local

Frédéric MIGUET.
Maire de Fleurie
frederic.miguet@wanadoo.fr

Écrit par : MIGUET Frédéric | 25/11/2008

Très justes remarques de Frédéric Miguet qui dépassent largement le cadre de la préservation des paysages ou de l’urbanisation sauvage.

Quelle capitale pour le Beaujolais ? La réponse semble claire : Beaujeu, chef lieu de canton, doit être reconnue comme La capitale rurale, économique et touristique du Beaujolais vert et du Beaujolais viticole, titre que Villefranche peut difficilement revendiquer aujourd'hui compte tenu de son expansion. Pour cela, Beaujeu doit réfléchir à son positionnement, innover, renforcer ses atouts économiques et ses structures d’accueil et mettre en oeuvre une communication forte pour retrouver ses lettres de noblesse. Beaujeu a besoin de changer son image et le beaujolais qu’il soit vert, rouge, rosé ou blanc a tout à y gagner.
Dans ce cadre, il semble important que les Sarmentelles soient maintenues à Beaujeu quitte à en faire évoluer le fond et la formule, mais il y a bien d'autres idées à développer pour porter à la fois les traditions de ruralité de notre région et l’image de modernité internationalement reconnue des productions beaujolaises et promouvoir les initiatives et tous les talents individuels ou collectifs qui concourent au rayonnement de notre région.

Pour le reste : s'attacher en priorité à la réhabilitation des centres villages et à la mise aux normes des logements afin de revivifier les centres et développer de petits collectifs en tissu urbain lorsque le foncier le permet, paraissent des objectifs évidents.

J’ajouterais 2 points :
- Offrir une alternative au concept de lotissement traditionnel pour en faire de réels centres de vie et imposer aux promoteurs les normes de développement durable définies par le Grenelle de l’environnement
- Influer sur le SCOT afin que les communes rurales ne soient pas pénalisées dans leur développement par rapport aux agglomérations importantes

Ces objectifs demandent la mobilisation et l’adhésion de tous les acteurs et notamment des résidents rarement consultés sur le terrain pour les choix qui déterminent le devenir de nos collines. La préservation de notre cadre de vie et le développement économique, touristique ou culturel ne sont pas des domaines réservés à tel ou tel protagoniste de la vie locale. Nous sommes tous concernés et nous sommes nombreux, bénéficiant de compétences et d’expériences variées, à souhaiter apporter notre pierre au devenir du Beaujolais de demain. Encore faut-il qu’on nous en donne l’occasion et qu’on nous consulte.

Laurent Morel

Beaujeu

Écrit par : Laurent Morel | 26/11/2008

Enfin des paroles sensée!
Imaginez vous qu'à Pouilly le Monial, qui vous l'aurez tous constaté, est dévasté par une urbanisation faît n'importe comment et au mépris de l'avis de ces citoyens, pour preuve le nombre de recours administratifs ou autre pour une si petite commune(quoique les informations sur le sujet ne circulent pas trop..).C'est même le conseil municipal tout entier, qui a décidé d'aider CAPELLI à vendre ses terrains.Et devinez où? juste en face d'un superbe bâtiment de France.Dont l'architecte, qui ayant donné un avis défavorable a soudain "trouvé un arrangement" avec CAPELLI....Tout ce mal qui est fait à ce patrimoine mériterait que quelqu'on se penche sur le sujet.
Cordialement
Mr Larue

Écrit par : larue | 07/05/2010

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